You are here

Byggeri A-Å - enfamiliehuse m.v.

Her kan du finde oplysninger der kan være relevante for dig når du har et byggeprojekt.

.

Læs om

  • Afløbstegninger

    Hvis du har brug for afløbstegninger over din ejendom, kan du i nogle tilfælde finde dem i vores byggesagsarkiv – men ikke altid.  

    Kommunens byggesagsarkiv indeholder de tegninger, kloakplaner og dokumenter, der er anvendt i forbindelse med byggesagsbehandlingen gennem årerne.

    Arkivet er dog ikke 100 % fuldstændigt. Der kan f.eks. mangle tegninger over ældre ejendomme samt ejendomme beliggende i landområderne.

    Heller ikke nyere bygninger har afløbstegninger, da man i dag, ikke skal indsende ansøgning vedrørende kloakforhold på egen grund. 

    For oplysninger om kloak- og ledningsforhold i vejareal skal du kontakte Fors.

  • Altaner og andre hævede opholdsarealer

    Altaner og andre hævede opholdsarealer

    Vi har i Danmark en vis tradition for altaner på enfamiliehuse, specielt på ældre huse. Altanerne har dog altid været af forholdsvis beskeden størrelse, og dermed indgået som en lille tilføjelse på huset.

    I dag ser vi indimellem ønsker om endog meget store hævede opholdsarealer, der som udgangspunkt fordeler sig på 3 typer:

    • Altaner i forbindelse med øverste etage
      Disse hænger typisk ikke bare på bygningen, men står på en stolpekonstruktion

    • Tagterrasser i forbindelse med øverste etage
      disse er typisk lagt oven på en lavere tilbygning, eller spændt ud mellem to bygninger, men kan også være større indsnit i tagfladen.

    • Hævede opholdsarealer
      Har man f.eks. høj kælder eller faldende terræn vil en terrasse i forbindelse med stueetagen blive hævet over terrænet.

    Hvis du går og drømmer om et af disse opholdsarealer, er der visse ting du skal tage i betragtning.

    Hvilke krav er der til opholdsarealer?

    Generelt

    Uanset hvor stort arealet er, skal alle 3 typer overholde de samme bebyggelsesregulerende bestemmelser, om højde og afstand mv., som enfamiliehuset i øvrigt. Hvis din ejendom er omfattet af en lokalplan, der indeholder bestemmelser om højde og afstand, er det dem du skal følge. Hvis ikke der er en lokalplan med sådanne bestemmelser, skal du overholde bygningsreglementets bestemmelser om byggeret.

    Hvis lokalplanen fastlægger området til boligbebyggelse i en etage med udnyttelig tagetage, må du som udgangspunkt ikke have en altan/tagterrasse, da den vil blive betragtet som en ekstra fuld etage.

    En altan/tagterrasse må ikke have en størrelse, der medvirker til at bebyggelsesprocenten bliver større end tilladt.

    I øvrigt anbefaler vi, at du udfører et børnesikkert værn, selv om det ikke er et krav. Det vil sige god højde på min. 110 cm, og sider af enten plader (f.eks. glas eller perforeret stål) eller lodrette lister med max. 12 cm. åbning.

    Hævede opholdsarealer i forbindelse med stueetagen

    Ud over de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser gælder det, at du ikke må etablere hævede opholdsarealer i en afstand af 2.5 m til skel i parcelhusområder og 5 m i sommerhusområder. Etablering af opholdsarealer op til 30 cm over naturligt terræn, vil almindeligvis ikke anses som et hævet opholdsareal.

    Du skal være opmærksom på, at hævede opholdsarealer ofte ikke kan udføres ved jordpåfyldning med støttemur. Mange lokalplaner indeholder nemlig bestemmelser om, hvor meget du må terrænregulere på din grund. Hvis du f.eks. kun må hæve terrænet med 0,5 m, og din terrasse, inden for byggeretten ønskes op i 1,2 m, skal du udføre opholdsarealet som en konstruktion af f.eks. træ.

    Hvor store må opholdsarealerne være?

    Hævede opholdsarealer har stor betydning for hvilke indbliksgener dine naboer bliver udsat for. Jo højere og større arealet er, jo mere sandsynligt vil der forekomme væsentlige indbliksgener, og måske endda for flere omkringliggende. I et område med enfamiliehuse vil generne af store altaner mv. ofte have et omfang, som man som nabo hverken må forvente eller skulle tåle. Det er vores opgave, at sikre sådanne forhold for dine nuværende naboer, men også for fremtidige naboer, ved at kvarteret ikke udvikler sig i en uønsket retning.

    Der kan derfor ikke gives et generelt svar på spørgsmålet, men når vi taler om altaner og tagterrasser, er der nogle forhold der skal tages i betragtning. Herunder beskrives nogle af forholdene, som vi skal vurdere på. Det understreges dog, at der indgår nogle generelle betragtninger om størrelse, der alene skal ses som vejledende, idet vi altid skal foretage en vurdering af, hvor stor en altan eller tagterrasse kan blive i det konkrete tilfælde.

    Etageantal

    Altan der ikke vurderes til at være en ekstra etage

    Der er i dag ikke mange lokalplaner, der har bestemmelser om altaner og tagterrasser i områder med enfamiliehuse, men er der det, skal du selvfølgelig iagttage dem.

    Som oftest tillader lokalplanen, at du gerne må have en udnyttet tagetage, men ikke en bygning i 2 etager. Vi vil altid skulle vurdere, om en altan/tagterrasse udgør en ekstra etage, og jo større den er, jo mere vil den kunne opfattes som en etage. Der har efterhånden dannet sig en praksis for, at på enfamiliehuse af normal størrelse i byområder, kan en størrelse på ca. 4-5 m2, ofte vurderes til ikke at udgøre en selvstændig etage. Det vil være det, vi betragter som normalt omfang.

    Eksempler på bygninger der vurderes at have en ekstra etage og ikke blot en udnyttet tagetage

    Vi har dog altid mulighed for, i det enkelte tilfælde, at beslutte at en altan skal medregnes som en etage, og dermed meddele dig et afslag.

    Hvis der ikke er en lokalplan, er det bygningsreglementet, der er gældende. Bygningsreglement 2015 tillader enfamiliehuse i 2 etager, og det muliggør store altaner og tagterrasser, når vi alene taler om etageantal. I nogle tilfælde kan vi dog overveje, alligevel at give dig et afslag, hvis kommuneplanen ikke tillader 2 etager, eller måske udfærdige en lokalplan for at undgå denne udvikling.

    Bebyggelsesprocent

    Så længe din altan er åben, uden overdækning eller lukkede sider, skal den ikke medregnes til etagearealet og bebyggelsesprocenten.

    Imidlertid vil arealet under altan/tagterrasse blive vurderet til at være et overdækket areal, der skal medregnes til etagearealet. Dette gælder dog ikke, når den er af mindre og normalt omfang. Til sammenligning skal også større tagudhæng medregnes til etagearealet. Hvis det forøgede etageareal bevirker at bebyggelsesprocenten bliver for høj, vil du få afslag til opførelse af altan/tagterrasse.

    Skal jeg søge om tilladelse?

    Byggeloven og bygningsreglementet, er desværre ikke helt skarpe på hvornår du skal søge, men når vi tale om altan/tagterrasse skal du i hvert fald søge om tilladelse i disse tilfælde:

    • Når byggeriet går ud over byggeretten i bygningsreglementet eller ud over bebyggelsesregulerende bestemmelser i en lokalplan, det vil sige bliver for højt eller kommer for tæt på skel.
    • Hvis en lokalplan fastlægger området til boligbebyggelse i en etage med udnyttelig tagetage.
    • Hvis din bygning er bevaringsværdig.

    Derudover kan vi blot anbefale, at du forespørger eller søger i alle tilfælde, ikke mindst da hævede opholdsarealer kan bringe mange sind i kog. Det ved vi af erfaring.

  • Anvendelsesændring - beboelse i garage, sammenlægninger mv.

    Ved ændret anvendelse af en bygning, skal ejeren/lejeren være opmærksom på, om den nye anvendelse er i overensstemmelse med de anvendelsesbestemmelser, der er gældende for ejendommen.
    Anvendelsesbestemmelserne kan være indeholdt i en lokalplan, byplanvedtægt, kommuneplan eller deklaration.
     
    Erhverv, offentlige formål, bolig m.m., der i henhold til anvendelsesbestemmelserne må udøves på ejendommen, skal overholde bestemmelserne i bl.a. byggeloven, beredskabsloven, miljølovgivningen og arbejdsmiljølovgivningen.

    En ændring af en bygnings anvendelse kan fx udløse krav om etablering af yderligere parkeringsarealer, opholdsarealer eller krav om ændring af adgangs- og toiletforholdene i henhold til reglerne i bygningsreglementets kap. 4 omkring tilgængelighed.
     
    Nedenfor er eksempler på anvendelsesændringer, der kræver byggesagsbehandling med ansøgning til Byggesag. Dette gælder ikke pensionisters tilladelse til helårsbeboelse i sommerhuse.

    Ændret anvendelse af bolig

    Ændret anvendelse er også ændring fra bolig (lejligheder og enkeltværelser) til anden anvendelse, hvor der sker en hel eller delvis nedlæggelse af boligen fx i forbindelse med etablering af erhverv.
    En hel eller delvis nedlægning af en bolig kræver godkendelse efter boligreguleringslovens bestemmelser. Det er Juridisk Afdeling, der behandler sager om nedlæggelse af boliger.

    Efterfølgende skal sagen byggesagsbehandles.

    Garage/carport til beboelse

    Eventuel tilladelse kræver, at anvendelsesbestemmelser samt bestemmelser i bygningsreglementet overholdes. Der skal søges byggetilladelse til den ønskede ændring. Da mange garager er bygget i skel, vil dette forhold i de fleste tilfælde forhindre godkendelse til beboelse.
    Anvendelsesændringen kræver byggetilladelse og gældende regler i bygningsreglementet fx angående isolering, skal overholdes.

    Overflødiggjorte landbrugsbygninger

    I henhold til bestemmelserne i Planlovens §§37 og 38 kan bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker og en bolig.

    Det er Plan, der vurderer i henhold til planlovens bestemmelser. Eventuelle bygningsmæssige ændringer behandles i henhold til bygningsreglementet, af Byggesag.

    Sommerhuse til helårsbeboelse

    I henhold til Planlovens § 41 har en pensionist, der ejer en bolig i et sommerhusområde, en personlig ret til at benytte boligen til helårsbeboelse, når vedkommende har ejet boligen i mere end 8 år. Anvendelsesændringen kræver ikke byggesagsbehandling.
     
    Ansøgning om at benytte boligen til helårsbeboelse sendes til Plan.

    Anvendelsesændring af sommerhuse i et område, der har status som område til helårsbeboelse, kræver byggesagsbehandling. Sagen behandles i Byggesag i henhold til bestemmelserne i bygningsreglementet.

  • Arkitekturpolitik

    Økonomiudvalget i Roskilde Kommune har i juni 2005 godkendt en arkitekturpolitik. Arkitekturpolitikken fungerer som et arbejdsgrundlag. Byggesagsbehandlingen foregår under hensyn til intentionerne i arkitekturpolitikken. Idéen bag arkitekturpolitikken er at gøre Roskilde Kommune til et endnu bedre sted at bo.
     
    Vi skal:

    • bevare de mange gode bymiljøer, vi allerede har.
    • arbejde for, at nyt byggeri har en høj arkitektonisk kvalitet.

    Arkitekturpolitikken opstiller blandt andet mål for, hvordan vi - både kommunen og borgerne - bør handle, når vi bygger, og når vi anlægger nyt.

    Visionen i arkitekturpolitikken

    Både Roskilde by og de mindre bysamfund har mange kvaliteter, både historiske og nutidige. Byerne har en lang tradition for at gribe chancen og skabe forandring, når muligheden viser sig, men også for at værne om sine historiske spor.

    Visionen for Roskilde er, at der skal være balance mellem nyt og gammelt, udvikling og bevaring. Det kræver mod og vilje hos byens forskellige aktører, når beslutningerne skal træffes. I den situation er der brug for mål og spilleregler, der kan sikre, at det samlede resultat lever op til de særlige kvalitetskrav, vi har i Roskilde.

    Arkitekturpolitikken henvender sig til alle:

    • Borgere i kommunen
    • Erhvervslivet
    • Rådgivere
    • Kommunens forvaltninger

    Alle har en opgave med at arbejde for et Roskilde med bygninger, byrum og landskaber af høj arkitektonisk kvalitet.  
     
    Arkitekturpolitikken i sin helhed.

  • Bevaringsværdige bygninger

    Det er i hvert enkelt tilfælde en vurdering, om en bygning er bevaringsværdig. Men vurderingen bygger på en række faste kriterier.

    Arkitektoniske kvaliteter

    For det første bygningernes arkitektoniske kvaliteter. Det handler her om bygningernes proportioner, materialesammensætning og håndværksmæssige udførelse. Bygningens arkitektoniske kvalitet kan også være udtrykt i, at bygningen er et godt eksempel på en traditionel egns og tidstypisk byggemåde, eller at bygningen repræsenterer en særlig byggestil. Det spiller også ind, hvilken arkitekt, der har tegnet bygningen.

    Kulturhistoriske kvaliteter

    Et andet kriterium er bygningens kulturhistoriske kvaliteter. Her spiller særlige by- og bygningshistoriske forhold ind, såsom bygningernes oprindelige anvendelse, hvem der har opført bygningen, hvem der har boet i bygningen osv.

    Miljømæssige kvaliteter

    Et tredje kriterium er bygningens miljømæssige kvalitet, som handler om, den rolle som bygningen spiller i forhold til det omgivende miljø. Bygningen kan fx være del af et særligt bygningsmiljø eller indgå i en særlig landskabelig sammenhæng.

    Bygningens alder er ikke i sig selv afgørende for om den har bevaringsværdi, men jo ældre bygningen er, desto sjældnere er den i reglen også, hvilket betyder, at den er bevaringsværdig. 
    Bygningens tilstand eller autenticitet kan i den sammenhæng også indvirke på bevaringsværdien. At en bygning er en fin repræsentant for en række gængse og helt almindelige træk i dansk bygningskultur er også en enestående kvalitet.

    Hvor kan man se, hvilke bygninger der er bevaringsværdige?

    SAVE (fbb) er det officielle navn på den landsdækkende kortlægning og registrering af byer og bygningers bevaringsværdi. For Roskilde Kommune findes endvidere et byatlas, hvor delområder af Roskilde er gennemgået. Hertil kommer en række bevarende lokalplaner.

    Hvornår har det betydning om en bygning er bevaringsværdig?

    Det har betydning om en bygning er bevaringsværdig i forbindelse med udvendige ændringer af en bygning og ved nedrivning.

    Bygninger kan være omfattet af bevaringsbestemmelser i lokalplaner og byplanvedtægter. Det er derfor en god idé at kontrollere, om der er en lokalplan, der regulerer bygningens ydre fremtræden, inden man går i gang.
     
    Vurderer kommunen, at en bygning er bevaringsværdig og den ikke er omfattet af en lokalplan, så har kommunen mulighed for at nedlægge et §14-forbud, jf. planloven. Et §14-forbud betyder, at kommunen nedlægger et forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold der kan hindres med en lokalplan. Forbuddet nedlægges for et år, og i denne periode kan kommunen udarbejde en lokalplan.

  • Byggeskadeforsikring for enfamiliehuse

     

    Der skal tegnes en byggeskadeforsikring, når der etableres en ny boligenhed. Forsikringen er lovpligtig ved nybyggeri, så du skal sikre dig, at din entreprenør har tegnet den. Du skal være forsigtig med at lade dig overtale til at undgå forsikringen. Det er nemlig dig, som kan komme til at hænge på regningen, hvis der opstår byggeskader i løbet af det første år.

     

    Der er dog visse undtagelser fra tegningspligten, og en af dem kan have betydning for dig. Det kommer vi nærmere ind på efter lidt information om forsikringen.

     

    Bestemmelserne om byggeskadeforsikring fremgår af Byggelovens § 25 A-F

     

    Dækningsområde

    Byggeskadeforsikringen beskytter dig, som ejer eller lejer en nybygget bolig. Hvis der

    Inden for de første 10 år konstateres alvorlige fejl eller mangler på din bolig, er du bedre

    stillet. Der bliver ikke tvivl om, hvem der skal udbedre byggeskaden, hvordan du får

    gennemført et krav mod den ansvarlige eller hvornår byggeskaden vil blive udbedret.

    Endnu vigtigere er det, at byggeskaden ikke medfører uventede økonomiske konsekvenser

    for dig.

     

    Tegning af forsikring

    Byggeskadeforsikringen tegnes og betales af den professionelle bygherre, dvs. en

    totalentreprenør (typehusfirma) eller en hovedentreprenør (hvor én entreprenør står for

    hele byggeriet). Hvis du har hyret firmaet til at bygge dit hus, vil udgiften til forsikringer

    blive lagt ind i din regning.

     

    Skadedækning og eftersyn

    Byggeskadeforsikringen dækker alvorlige byggeskader, der opstår på din bolig, og som

    har betydning for dens levetid og funktionalitet, f.eks. utætte tage eller manglende fundering.

     

    Forsikringen indeholder obligatoriske eftersyn af boligen. Eftersyn udføres et og fem år

    efter, at forsikringen er trådt i kraft. Huset bliver gået igennem af ejer, bygherre og en

    uvildig byggesagkyndig. Forsikringen træder i kraft, når du overtager den færdige bolig.

     

    Selvbyggere er undtaget

    Hvis du er selvbygger, har du ikke pligt til at tegne en forsikring. Byggeskadeforsikringen er en forbrugerbeskyttelse af dig, som ejer af en nybygget bolig, og du skal derfor være opmærksom på, at du i tilfælde af byggeskader kan risikere selv at skulle dække og udbedre disse.

     

    Er jeg selvbygger?

    Når du selv er ansvarlig for opførelse af et boligbyggeri, som du selv skal bo i, er du selvbygger. Det indebærer, at du selv forestår byggearbejdet og selv indgår aftaler med de enkelte fagentreprenører, der står for udførelse af byggeriet. Det kan også være, at du selv udfører nogle af byggearbejderne.

     

    Hvordan bliver jeg undtaget?

    Du kan sende en erklæring til os, om at du mener, at opfylde kriterierne for selvbyggeri. Vi vil så tage stilling til din erklæring, og hvis vi er enige vil det fremgå af byggetilladelsen, at der er tale om et selvbyggeri. Denne oplysninger skal også registreres i BBR, så fremtidige ejere er orienteret herom.

    Du kan finde en selvbyggererklæring her.

     

     

    Denne information er sidst revideret dec. 2018. Vil man have yderligere oplysninger, er det altid en god ide at søge på nettet, f.eks. på bolius.dk

  • Energimærkning

    Ved opførelse af nye bygninger og ved ombygning af eksisterende bygninger, der er så omfattende, at det kan sidestilles med nybyggeri, skal der udarbejdes energimærkning for bygningen.

    Bestemmelsen er fastsat i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, lov nr. 585 af 21. juni 2005 og bekendtgørelse om energimærkning af bygninger, bek. nr. 228 af 7. april 2008.
    Loven gælder for bygninger på 60 m2 og derover.

    Energimærkningen indsendes til kommunen inden ibrugtagning. Det påhviler den bygherre, der opfører byggeriet, at få foretaget denne første energimærkning af ejendommen og stille den til rådighed for de kommende ejere.
     
    Energimærkning udføres af energikonsulenter, der er godkendt af Energistyrelsen.
     
    Der henvises til Energistyrelsens hjemmeside.

  • Erhverv i egen bolig

    I områder, der er udlagt til boligformål, er der mulighed for at drive erhverv i en del af boligen, når følgende betingelser er opfyldt:

    • Erhvervet skal drives af den, der bebor den pågældende bolig, og der må ikke være ansatte i virksomheden
    • Den type erhverv, der kan drives er liberale erhverv, frisør, dagpleje eller tilsvarende
    • Virksomheden må ikke ændre ejendommens eller boligområdets karakter
    • Der må kun foretages diskret skiltning
    • Der skal som udgangspunkt etableres mulighed for parkering på egen grund

    Etablering af erhverv i egen bolig jf. ovenstående skal meddeles til Bygnings- og Boligregistret (BBR)

  • Forbud mod Elvarme

    Du må ikke etablere elvarme som hovedopvarmningskilde i nye og eksisterende huse med vandbåret centralsystem (dvs. radiatorer og gulvvarme med vand), hvis husene er eller vil blive kollektivt forsynede med naturgas eller fjernvarme.

    Vi kan kun i helt særlige tilfælde dispensere fra forbuddet mod elvarme, f.eks. ved forsøgs- og demonstrationsbyggeri.

    Forbuddet gælder ikke:

    • lavenergihuse
    • bebyggelse der allerede har elvarme ved annoncering af forbuddet
    • ved tilbygning til et hus med elvarme, så længe der ikke etableres et helt nyt opvarmningssystem
    • hvis det på grund af byggetekniske forhold vil være uforholdsmæssigt dyrt at installere et centralvarmesystem (f.eks. i midlertidige pavilloner)
    • elradiatorer og elvandvarmere, der fungerer som supplerende varmekilde til opvarmning af yderrum, loftsrum eller sjældent benyttede lokaler
    • elvarme i sommerhuse, fritidshuse, kolonihavehuse og lignende
    • elpatroner i et vandbåret centralsystem eller eldrevne varmepumper.

    Vi tillader vandbåret opvarmning med jordvarme eller luft-vandvarmepumpe, fordi det kan omstilles til kollektiv forsyning uden større udgifter. Samtidig er udnyttelsen af el tre gange så god som ved direkte el-opvarmning (elpaneler og el-gulvvarme).

    Hvad betyder tilslutningspligt?

    Tilslutningspligt betyder, at du har en pligt til at bidrage økonomisk til forsyningsselskabet. Forsyningsselskabet kan altså opkræve en tilslutningsafgift og en fast årlig afgift samt etablere de tekniske anlæg, som er nødvendige for at din ejendom kan blive tilsluttet kollektiv varme.

    Tilslutningspligten er altså ikke en pligt til at aftage varme fra det kollektive forsyningsselskab.

    Større byggerier som har et varmebehov på mere end 250 kW, også kaldet blokvarmecentraler, har dog pligt til at aftage den kollektive varme.

    Tilslutningspligten kan enten være pålagt via en lokalplan eller den kan være tinglyst på din ejendom.

    Hvis en eksisterende bolig får pålagt tilslutningspligt træder denne pligt normalt først i kraft 9 år efter at pligten er blevet tinglyst på ejendommen.

    Ejendomme som allerede er tilsluttet det kollektive varme, kan blive pålagt forblivelsespligt. Det betyder, at ejendommen får de samme pligter som en ejendom som er pålagt tilslutningspligt. Der er dog ikke pligt til at betale tilslutningsafgift, da ejendommen allerede er tilsluttet.

    Kan jeg få dispensation fra tilslutningspligten?

    Ja, hvis du bygger et lavenergihus efter det gældende bygningsreglement.

    Du skal søge dispensationen, når du søger byggetilladelse.

    Hvis du er folkepensionist og bor i et enfamiliehus kan du også søge om at få dispensation fra tilslutningspligten. Der er dog nogle krav, der skal være opfyldt for at du kan få dispensationen.

    Hvad betyder det, at der er forbud mod el-opvarmning?

    Du må ikke etablere elvarme som hovedopvarmningsform i nye huse eller eksisterende huse med vandbårent centralsystem.

     Forbuddet gælder ikke:

    • Eksisterende lavenergi bebyggelse
    • Bebyggelse, der allerede har elvarme, når forbuddet meddeles
    • Hvis der sker en tilbygning til et hus med elvarme, uden at der etableres et helt nyt opvarmningssystem
    • Hvis det pga. byggetekniske forhold vil være uforholdsmæssigt dyrt at installere et centralvarmesystem
    • Elpatroner i et vandbåret centralsystem eller eldrevne varmepumper
    • Elradiatorer og elvandvarmere, der fungerer som supplerende varmekilde, f.eks. til opvarmning af yderrum, loftsrum eller sjældent benyttede lokaler
    • Elvarme i sommerhuse, fritidshuse, kolonihavehuse og lignende

    Kan jeg få dispensation fra elvarmeforbuddet?

    Ja, hvis du bygger et lavenergihus efter det gældende bygningsreglement.

    Der kan også være andre helt særlige tilfælde, som f.eks. hvis du opfører et forsøgs- og demonstrationsbyggeri.

    Er min elvarme ulovlig?

    Energistyrelsen pålagde i 1988 kommunerne af meddele elvarmeforbud for ny bebyggelse i de områder hvor der enten er kollektiv varme eller hvor der vil komme kollektiv varme. I 1994 pålagde Energistyrelsen kommunerne af meddele elvarmeforbud for både ny og eksisterende bebyggelse i de områder hvor der enten er kollektiv varme eller hvor der vil komme kollektiv varme.

    Du kan derfor regne med, at hvis dit hus er bygget tidligere end 1988 og elopvarmningen blev etableret inden dette år, er det ikke i modstrid med elvarmeforbuddet.

  • Jord - flytning og forurening

    Hvad betyder det, hvis din grund er forurenet? Hvad kan du gøre for at undgå kontakt med forureningen? Hvornår du skal anmelde jordflytning - og skal du have taget prøver af jorden?

    Læs mere om forurening og flytning af jord

  • Kolonihaver

    Byggeri i kolonihaver er omfattet af Bygningsreglementet, men man skal ikke søge tilladelse hos kommunen. I kolonihaver er det kun samletanke, der skal have tilladelse fra kommunen.

    Hvis man skal bygge i sin kolonihave, er det kolonihaveforeningens bestyrelse, der skal godkende projektet. Man skal overholde bestemmelserne i den deklaration eller lokalplan, der gælder for haveforeningen. Der kan evt. også være bestemmelser i kolonihaveforeningens vedtægter, som skal overholdes.

    Vand- og afløbsinstallationer

    Vand- og afløbsinstallationer skal overholde bestemmelserne i Bygningsreglement kap. 8.4. Installationerne skal udføres af en autoriseret VVS-/kloakmester.

    Ildsteder og skorstene

    Hvis der skal installeres en pejs eller brændeovn el. lign. skal bestemmelserne i Bygningsreglement kap. 8.5 overholdes, og installationen skal godkendes af skorstensfejeren.

    Spildevand

    Miljøbeskyttelsesloven siger, at der ikke må ske afledning af spildevand uden tilladelse uanset om spildevandet afledes til jord (nedsivning) eller til beholder (samletank). Det skønnes, at det i de fleste haver ikke er muligt indenfor det begrænsede areal at etablere nedsivningsanlæg med bundfældningstank og sivedræn og samtidig overholde afstandskrav til skel, vej og andre nedsivningsanlæg. Roskilde Kommune vurderer derfor, at hvis alle haver skal have lige mulighed for at aflede husspildevand, så kan det kun ske ved en samletanksløsning.
     
    Det har altid været en generel vurdering, at et vandskyllende toilet udgør en væsentlig spildevandsproduktion. For at opnå en lovlig afledning vil det derfor kræve opsamling af spildevandet i en samletank. Serviceniveauet i havekolonier har imidlertid ændret sig over tid til at omfatte adskillige vandinstallationer, herunder også bruser, vaskemaskine og opvaskemaskine. Disse installationer vil også skabe en væsentlig spildevandsproduktion mht. både omfang og indhold (vaskemidler mv.), og det vurderes derfor som udgangspunkt, at spildevandet fra disse installationer i sig selv vil kræve etablering af samletank.

    Ved kolonihavehuse skal du etablere en samletank, hvis der i huset er en eller flere af følgende sanitære faciliteter:

    • Toilet
    • Bad
    • Håndvask
    • Køkkenhåndvask
    • Vaskemaskine
    • Opvaskemaskine

    Det må dog understreges, at de enkelte sager er genstand for en konkret vurdering af spildevandsforholdene på det aktuelle tidspunkt for sagsbehandlingen.
     
    Du skal søge om tilladelse til at etablere en samletank, og samletanken må kun etableres af en autoriseret kloakmester, der er ansvarlig for, at udførelsen sker i henhold til gældende bestemmelser.

    Tømning af tanke og kloakering

    Spørgsmål om tømning af samletank eller kloakering af kolonihaven, skal rettes til FORS.

  • Kviste

    Ønsker man at bygge en kvist på sit enfamiliehus, kan du forvente, at det kræver en byggetilladelse.

    En kvist vil ofte forøge etagearealet, og derfor kræve en byggetilladelse. Når du skal beregne etagearealet af udnyttelige tagetager medregnes det areal, der i et vandret plan 1,5 m over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side.

    I en lokalplan, partiel byplanvedtægt eller deklaration kan der være regler for, om der må etableres kviste, og hvilke materialer de må udføres i.

    Kviste er øjnefaldende elementer i gadebilledet. Det er derfor vigtigt, at nye kviste og ændringer vedrørende eksisterende kviste tilpasses husets arkitektur og herunder, at kvistens farve- og materialevalg tilpasses den eksisterende bygning.

    Det kan anbefales, at man kontakter Byggesag tidligt i processen og får en forhåndsvurdering af projektet, gerne inden der udarbejdes et fuldstændigt myndighedsprojekt.

    Hvis der fremsendes tegninger (situationsplan, plan, facadetegninger, snit og evt. visualiseringer/illustrationer), beskrivelse af farve- og materialevalg og fotos af eksisterende facader, kan projektet blive principvurderet. Byggesag vil så foretage en indledende vurdering af projektet i forhold til afstandskrav, indblik på naboarealer, arkitektoniske hensyn og i forhold til bestemmelser i lokalplan og byplanvedtægter.

  • Nedrivning

    Skal du søge om tilladelse til nedrivning?

    Du skal søge om tilladelse til at nedrive et sommerhus eller en bolig helt eller delvist.
    Ansøgningen skal sendes via Byg og Miljø.

    Du skal søge om tilladelse til at nedrive enhver bygning, der er bevaringsværdig. Du skal også altid søge om tilladelse til nedrivning, hvis dit byggeri har krævet en byggetilladelse.

    Du skal ikke søge om tilladelse til at nedrive småbygninger, der ikke er bevaringsværdige. Småbygninger er garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger i tilknytning til enfamiliehuse og sommerhuse.

    Er din bygning er bevaringsværdig?

    Inden du ansøger nedrivning, bør du undersøge om bygningen er bevaringsværdig.

    Bygningen kan være udpeget på følgende måder:
    •   Udpeget som bevaringsværdig på Kulturstyrelsens hjemmeside
    •   Udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen, lokalplaner, byplanvedtægter og/eller tinglyste deklarationer.

    Er bygningen bevaringsværdig, kan dette betyde, at du ikke må rive den ned eller at sagsbehandlingstiden forlænges.

    Vil du ikke bygge ny bolig?

    Når du nedriver et enfamiliehus nedlægger du også en bolig, hvilket ikke kan ske uden Kommunalbestyrelsens samtykke.

    Disse sager behandles af Byrådssekretariatet.

    Vil du bygge et nyt enfamiliehus?

    Hvis du umiddelbart efter nedrivningen vil bygge et nyt hus på grunden, skal du søge om dette sideløbende med din ansøgning om nedrivning..

  • Radon

    Radon i indeluften forøger risikoen for lungekræft.

    Radon er en naturligt forekommende kræftfremkaldende luftart, som dannes af radium, der findes overalt i jorden. På grund af utætheder i fundament og gulvkonstruktion kan radon trænge ind i vore boliger.

    Hvad kan jeg gøre?

    Energistyrelsen giver forskellige råd, som alle vil kunne reducere indholdet af radon i boligen. De tre hovedprincipper for at nedbringe radonindholdet i boligen er:
    •God udluftning og god ventilation, der sikrer hurtig fortynding og fjernelse af radonholdig luft
    •Sikring af tæthed mod jorden
    •Sikring af undertryk i grus- og isoleringslaget under gulvene i forhold til boligen
    •God ventilation under boligens gulv, for et hus med krybekælder eller kælder

    Lovgivning og vejledning mv.:

    Energistyrelsen:
    •Indeklima - Radon
    •Pjecen: Radon og enfamiliehuse

    Statens Byggeforskningsinstitut (SBi):
    •Rapporten, Radonkoncentrationen i nye enfamiliehuse.

    Boligejer:
    •Radonguiden.dk
    •www.realdania.dk/samlet-projektliste/radonfrithjem

  • Selvbyggerererklæring.

    Erklæring om undtagelse fra lovpligtig byggeskadeforsikring

    Jeg bygger selv - til mig selv

     

    Jeg erklærer hermed, at jeg selv er ansvarlig for opførelse af det boligbyggeri, der

    ansøges om byggetilladelse til, og at der er tale om beboelse til mig selv. Jeg forestår selv byggearbejdet og indgår selv aftaler med de enkelte fagentreprenører, der står for udførelse af

    byggeriet. Jeg udfører evt. også selv nogle af byggearbejderne. Byggeriet er derfor ikke omfattet af pligten til at tegne en byggeskadeforsikring.

     

    Jeg er bekendt med reglerne om byggeskadeforsikring, jf. byggelovens §§25 a –f.

     

    Jeg erklærer hermed, at jeg er omfattet af reglerne i byggelovens § 25 a, stk. 2, nr. 5, der siger at forbrugere, der udfører og forestår bebyggelse der er bestemt til beboelse for forbrugeren selv er undtaget fra forsikringspligten. Jeg er bekendt med, at byggeskadeforsikringen er en forbrugerbeskyttelse af mig, som ejer af en nybygget bolig, og at den dækker alvorlige fejl eller mangler der konstateres på min bolig, inden for de første 10 år. Jeg er således opmærksom på, at jeg i tilfælde af byggeskader kan risikere selv at skulle dække og udbedre disse.

     

    Jeg er informeret om, at kommunen skal anerkende min erklæring for at pligten bortfalder, og at dette vil fremgå af byggetilladelsen, ligesom byggeriet vil blive registreret som selvbyggeri i BBR.

     

     

    Adresse på byggeriet:

    _________________________________________

    _________________________________________

    _________________________________________

     

    Matr. nr. __________________________________

     

    Byggesagsnr. ______________________________

     

     

    Dato og underskrift fra samtlige ejere:

     

     

     

     

    ___________________________               ___________________________

  • Solceller/solfangere

    Opsætning af solceller og solfangere på enfamiliehuse kræver som udgangspunkt ikke tilladelse efter byggeloven, hvis de opsættes på en bygnings eksisterende bygningstag. Anlægget må ikke være i strid med de bygningsregulerende bestemmelser (højde og afstandsforhold) i Bygningsreglement . Anlæg på erhvervsbygninger kræver ALTID byggetilladelse.

    Der kan være lokale forhold der gør, at anlæg kræver tilladelse eller dispensation efter anden lovgivning. Solceller og solfangere betragtes i denne sammenhæng som et og samme.

    Før opsætning af solceller/solfangere

    Før opsætning af solcelle/solfangeranlæg bedes du gennemgå følgende:

    • Bestemmelser i evt. lokalplaner
    • Bestemmelser i evt. tinglyste deklarationer
    • Bestemmelser om evt. fredning eller bevaring af bygninger.
    • Bestemmelser om evt. naturbeskyttelse.
  • Tagvand og faskiner

    Tagvand skal holdes inde på egen grund. Det betyder, at du skal sikre dig, at regnvand fra taget ikke løber ind til din nabo.

    Du kan enten lede tagvandet til eksisterende kloak eller til en faskine.
    Vælger du at lede tagvandet til eksisterende kloak, og det kræver arbejde under jorden, skal det udføres af en autoriseret kloakmester.
    Ledes vandet til en regnvandsfaskine, må du selv udføre arbejdet, hvis du overholder gældende regler.

    Godkendelse af en faskine

    Hvis du skal lave en faskine, skal den godkendes af kommunens Miljøafsnit. Du skal søge om tilladelse til at udføre en faskine ved at indsende tegningsmateriale, der gør rede for placering og størrelse på faskinen. Tegningen skal også vise brønde og rør til faskinen.
     
    Du må kun lede regnvand fra tage til faskinen. Du skal sikre sig, taget ikke består af eller har været behandlet med materialer, der kan afgive skadelige stoffer til grundvandet.
     
    Du må ikke føre afløb fra lyskasser, kældernedgange, nedkørselsramper, parkeringsarealer, gårdspladser, omfangsdræn eller spildevand til faskiner.
     
    Kommunen skal godkende faskinens placering, men foretager ikke tilsyn med arbejdet.
     
    Ansøgning kan sendes ved Elektronisk Ansøgningsskema eller ved at printe Ansøgningsskemaet som så skal sendes til Miljø, Rådhusbuen 1, 4000 Roskilde eller på mail: miljo@roskilde.dk.
    Se også vejledningen om faskiner.

    Hvem udfører arbejdet

    Du kan selv etablere en faskine, så længe du ikke griber ind i det kloaksystem, der har forbindelse til den offentlige kloak. Frakobler du ledninger fra det eksisterende system, skal ledningen afproppes af en autoriseret kloakmester.

    Hvor skal faskinen placeres

    Der er regler for afstande til byggeri og naboskel, du skal overholde.
     
    Faskinen skal placeres mindst 5m fra beboelseshuse og bygninger med kælder. Ved andre bygninger uden kælder, fx carporte og skure, kan afstanden sættes ned til 2m. Af hensyn til risiko for opblødning af jorden omkring faskinen skal faskinen placeres mindst 2,5m fra naboskel og 2m fra vejskel. Afstanden gælder både eksisterende og fremtidige bygninger og brønde på egen grund og på nabogrunde.

    Faskiner bør som udgangspunkt altid placeres over højeste grundvandsstand.

    Der henvises i øvrigt til Rørcenter-anvisning 009, Nedsivning af regnvand i faskiner.

    Spørgsmål kan rettes til Miljø pr. mail til miljo@roskilde.dk.

  • Udestue

    Udestue og uopvarmede opholdsrum

    Udestuer kan have mange andre betegnelser, som f.eks. orangeri, havestue, lukkede altaner, lukkede overdækninger, overdækkede gårde, karnapper, mv.

    Fælles for disse er, at det er rum til personophold, og at de er uopvarmede.

    Kan en udestue være opvarmet?

    Som nævnt er udgangspunktet, at der er tale om et uopvarmet opholdsrum.
    Hvis du ønsker at installere fast varmeinstallation, er der ikke længere tale om et uopvarmet opholdsrum. Rummet skal derfor opfylde kravene til beboelsesrum og varmeisoleres som beboelsesrum.

    Der er ikke som sådan en definition på fast varmeinstallation, men varmepumper, gulvvarme eller radiatorer vil som udgangspunkt normalt betragtes som fast varmeinstallation.

    En brændeovn anses derimod som udgangspunkt ikke som fast varmeinstallation, og rummet kan derfor fortsat være at betragte som uopvarmet. Det er dog et krav, at der ikke åbnes op mellem udestue og resten af huset, ligesom opvarmningen primært skal være periodevis. Det bemærkes, at det i sidste ende altid vil være os, der skal tage konkret stilling til, hvornår opvarmningen indebærer, at der er tale om en egentlig tilbygning med opvarmet beboelsesrum.

    Du skal søge om tilladelse

    Du  skal søge om byggetilladelse til at opføre et uopvarmet opholdsrum .

    Hvis du senere ønsker at ændre anvendelsen til opvarmet beboelsesrum, skal du søge om tilladelse til dette.

    Du skal søge via Byg- og miljøportalen

    Hvilke regler gælder?

    Der gælder for så vidt de samme regler, herunder højde- og afstandskrav, for uopvarmede opholdsrum som for beboelsesbygninger og -rum.

    De må dog ikke stå i åben forbindelse med beboelsesrum. Beboelsesrummet skal beholde sin godkendte isolering, og der er dermed altid en isoleret væg mellem et uopvarmet opholdsrum og beboelsesrummet.

    Brandkrav

    Ved opførsel af et uopvarmet opholdsrum skal det sikres, at der er flugtveje fra de beboelsesrum, som ligger bagved byggeriet (det samme gælder for beboelsesrum).

    Placeres en udestue foran en redningsåbning i et af boligens rum, kan kravet anses for opfyldt, når der gennem to døre fra rummet er redningsmulighed gennem andre rum, der ikke er i åben forbindelse med hinanden. Se eksempel herunder.

    Eksempel: Placeres en udestue foran en redningsåbning i et af boligens rum, kan kravet anses for opfyldt, når der gennem to døre fra rummet er redningsmulighed gennem andre rum, der ikke er i åben forbindelse med hinanden

     

  • Udskiftning af tag

    Planlægger du at udskifte dit tag, skal du være opmærksom på, at der kan være regler i Bygningsreglementet, lokalplan, byplanvedtægt eller servitutter tinglyst på din ejendom Disse bestemmelser skal du naturligvis overholde.

    Krav i lokalplaner mv.

    I mange lokalplaner og byplanvedtægter er der bestemmelser vedrørende taget. Bestemmelserne kan angive fx farve, materiale, hældning og lignende.

    Der kan også være bestemmelser i servitutter, som er tinglyst på ejendommen. På Den Digitale Tinglysning kan du se, om der er tinglyst servitutter på en ejendom og se eventuelle servitutters indhold.

    Krav i bygningsreglementet

    Hvis du har beboelsesrum i direkte tilknytning til dit tag skal du foretage varmeisolering efter kravene herom i bygningsreglementet. Direkte tilknytning vil f.eks. være til stede, når du har beboelsesrum åbent til kip, eller beboelse i tagetagen.

    Kravet gælder ved enhver tagomlægning, som f.eks. når du lægger ny tagpap eller lignende, nyt tegltag eller lignende, nye stålplader ovenpå eksisterende tag, osv.

    Du kan på hjemmesider for isoleringsmateriale, se hvordan du opnår den rette isolering, eller du kan søge hjælp hos en rådgiver.

    Skal du søge om tilladelse?

    Du skal som udgangspunkt ikke søge om tilladelse til udskiftning af tag, når du overholder alle bestemmelser.
    Du er selv ansvarlig for, at alle regler for det nye tag er overholdt.

    Du skal søge om tilladelse til udskiftning af tag, hvis dit hus er bevaringsværdigt.

    Du skal søge om dispensation i følgende tilfælde:

    • Hvis dit hus efter udskiftning af tag kommer til at overskride den maksimalt tilladte højde for byggeri, og/eller det skrå højdegrænseplan. Ved udvendig isolering forøges taghøjden, og huset risikerer derved at blive for højt.
    • Hvis du ønsker at afvige fra bestemmelserne i en lokalplan. Det kan f.eks. være vedrørende en anden farve, et andet materiale eller en anden taghældning, end det lokalplanen foreskriver.

    Er din bygning bevaringsværdig?

    Når du overvejer at omlægge taget, skal du undersøge om bygningen er bevaringsværdig.

    Bygningen kan være udpeget på følgende måder:
    •Udpeget som bevaringsværdig på Kulturstyrelsens hjemmeside
    •Udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen, lokalplaner, byplanvedtægter og/eller tinglyste deklarationer.

  • Vindmøller - hvor må du opsætte og hvad er reglerne

    Vindmøller inddeles typisk i tre typer:

    • Mikro- og minivindmøller
      Vindmøller på op til 1 m2 i rotorareal betegnes ofte mikromøller, og vindmøller med rotorareal mellem ca. 1 og 5 m2 betegnes ofte minimøller. Disse møller installeres normalt på bygninger.
    • Husstandsvindmøller
      En husstandsvindmølle er en mølle med en totalhøjde på maks. 25 m. Disse møller er fritstående, og opsættes typisk i tilknytning til en ejendom i landzone.
    • Store vindmøller
      Opstilling af store vindmøller kan kun ske i specifikt udpegede vindmølleområder. Vindmølleområder udpeges i kommuneplanen. I Roskilde Kommune er der ikke udpeget områder til store vindmøller

    Alle nye vindmøller kræver ansøgning til kommunen efter bygningsreglementet og bekendtgørelse om støj fra vindmøller. Hvis møllen placeres i landzone skal der også indhentes landzonetilladelse. Møllen kan desuden kræve tilladelse/dispensation efter anden lovgivning, f.eks. naturbeskyttelsesloven.

  • Vinduer

    Bygningsreglementet fastsætter mindstekrav for vinduers isoleringsevne. Disse værdier skal overholdes ved alt nybyggeri, ved større ombygninger samt ved enkeltforanstaltninger, dvs. facadevis udskiftning af vinduer, såfremt udskiftningen er rentabel.
    Byggeriet skal opfylde de bestemmelser, der er fastsat i Bygningsreglementet. Desuden kan der også være en lokalplan, byplanvedtægt eller en tinglyst deklaration, der har bestemmelser om bygningernes ydre fremtræden samt materialevalg og lignende.

    Når du skal vælge vinduer til dit nye hus, tilbygning eller fordi de eksisterende vinduer skal udskiftes, er der mange forhold at tage stilling til:

    • Arkitektur: hvilke vinduer passer bedst til huset, skal de være sprossede eller ikke, hvilket materiale skal de være lavet af, og skal der være indbygget solafskærmning?
    • Dagslys: I hvor høj grad ønskers dagslysindfald? Skal behovet for elektrisk belysning i dagtimerne minimeres?
    • Vedligehold: Forskellige materialer kræver forskellige vedligeholdsintervaller og metoder. Du kan rådføre sig med producenterne for at høre om forventet vedligehold
    • Varmetab: Skal Bygningsreglementets krav kun lige netop overholdes eller skal vinduerne isolere bedre, så træk og kuldenedfald reduceres?
    • Ventilation: Skal vinduerne udnyttes til ventilation eller skal der være mekanisk ventilationsanlæg?

    Du skal også undersøge, om der er krav om, at vinduet skal være en redningsåbning, jævnfør gældende bygningsreglement.

    Det er en god ide at undersøge markedet, fordi der jævnligt kommer nye produkter og vinduestyper, som har bedre egenskaber end de almindeligt kendte.
     
    Du skal altid selv undersøge, hvilke regler der er gældende for din ejendom.

Senest opdateret

13.12.2018