You are here

Dagsorden

Dato: Tirsdag, September 1, 2015 - 08:16
Sted: Mødelokale 2A
  • Pkt. 446 Dispensation, etageareal, Strandgade 4A, 4000 Roskilde

    tegninger_-_strandgade_4a_4000_roskilde.pdf arealoverfoersel_-_strandgade_4a_4000_roskilde.pdf arealopgoerelse_og_delegation_-_strandgade_4a_4000_roskilde.pdf bemaerkninger_naboorientering_-_strandgade_4a_4000_roskilde.pdf brev_fra_ejer_om_politiske_visioner_vs_forvaltningsmaessig_praksis.pdf

    Pkt. 446

    Dispensation, etageareal, Strandgade 4A, 4000 Roskilde

    Sagsnr. 265622 Økonomiudvalget Åbent punkt

    Resume

    Der søges om dispensation til om- og tilbygning af ejendommen Strandgade 4A, 4000 Roskilde hvorved etagearealet overskrider forvaltningens delegation og den fastsatte bebyggelsesprocent for området.

    Indstilling

    Forvaltningen indstiller at der meddeles tilladelse til det ansøgte.

    Beslutningskompetence

    Plan- og Teknikudvalget

    Sagsfremstilling

    Ejer af Strandgade 4A har søgt om tilladelse til at opføre en tilbygning på ca. 20 m² i grundplan på ejendommen. Tilbygningen indeholder trappefaciliteter til etagen i niveau med terræn, stue- og tagetagen, hvor der etableres toilet/bad. I niveau med terræn etableres et indbygget udhus i grundplanet, et overdækket indgangsparti og en altan/hævet terrasse. Da den underste etage er beliggende med gulv i terrænniveau og lofthøjden til bjælkelager er ca. 1,85 m, kan etagen ikke betragtes som en kælder og heller ikke anvendes som beboelsesrum. Arealet skal jf. Bygningsreglement 2010 medregnes til etagearealet. Ejendommens areal er 309 m², under forudsætning af arealoverførsel. Det ansøgte projekt medfører et etageareal på 173,44 m² med et boligareal på 122 m². Da etagearealet er større end 150 m² overskrides forvaltningens delegation. Se vedlagte arealopgørelse med delegationsplan og plan over arealoverførsel.
    Tilbygningen medfører, at bebyggelsesprocenten for ejendommen stiger fra 54,76 til 56,13. Den forholdsvis lille forøgelse skyldes, at der tilkøbes areal af naboejendommen. Lokalplanen 296 fastsætter bebyggelsesprocenten til 25, jf.§ 5.4.
    Da tilbygning placeres 2,5 m fra skel, og har en bygningshøjde på 8,5 m overskrides byggeretten i forhold til facadehøjden (det skrå højdegrænseplan). Det skrå højdegrænseplan er markeret med rødt på vedlagte tegning. Tilbygningen placeres i samme facadeflugt som eksisterende bygning på ejendommen. Samtidig med tilbygningen etableres bl.a. ovenlys, kviste og vinduer i eksisterende bebyggelse, se vedlagte tegning. I den oprindelige ansøgning var der kviste på begge sider af ejendommen, der var klart glas i stort vindue mod nabo og grunden var mindre. Ejer har fremsendt vedlagte brev om politiske visioner vs forvaltningsmæssig praksis.
    Sagen har været i naboorientering til de berørte naboer i området. Der er indkommet bemærkning fra ejer af Strandgade 4, om rigtigheden af de oplyste arealer, se vedlagte bemærkninger. Bemærkningen har været sendt i partshøring til ansøger, som har redegjort for arealerne.
    Forvaltningens indstilling begrundes med, at en dispensation ikke vil være i strid med lokalplanens formål, jf. Planlovens § 19, at tilbygningen ikke vil medføre væsentlige forøgede gener for de omkringliggende ejendomme og at den ansøgte tilbygning ikke adskiller sig fra det som tilstræbes i kvarteret.
    Ved vurderingen af dispensationen lægges der vægt på, at den ansøgte tilbygnings placering, udformning, afstand til skel og højde. Der lægges desuden vægt på de eksisterende forhold på ejendommene Strandgade 4, 4A og 6, i form af terræn, eksisterende bebyggelse, samt, at der er tale om et tæt bebygget område med mindre grunde og at der kan skabes en rimelig og hensigtsmæssig størrelse bolig på ejendommen.

    Økonomi

    Sagen har ingen budgetmæssige konsekvenser i 2015.

    Plan- og Teknikudvalget. 19-08-2015, pkt. 144

    Udsættes.

    Fraværende: Lars Berg Olsen (V)

    Supplerende sagsfremstilling

    Plan- og Teknikudvalget udsatte sagen med henblik på besigtigelse den 25. august 2015.
    Som supplement til sagen har forvaltningen modtaget henvendelse fra ejer af Strandgade 4A og nabo (ejer af Strandgade 4), se vedlagte.
    Ejer af Strandgade 4A har i mail af 16. august 2015 kommenteret, at der på den kommunale ejendom Kastelsvej 2 er kvistvinduer mod naboejendommen Hedegade 10 og omvendt.
    Det kan oplyses, at kvistene på ejendommen Kastelsvej 2B (bygningen mod Hedegade 10) er placeret ca. 4 m fra skel, ifølge vores luftfoto.
    Ejendommen Hedegade 10 er ifølge vores byggesagsarkiv og BBR opført i 1912. Ejendommen er opført med kviste mod Kastelsvej 2. Afstanden til skel er i ansøgningen oplyst til 4 m på det korteste sted.
    Begge ejendomme er desuden beliggende i et andet lokalplanområde, hvorfor sagerne ikke er direkte sammenlignelige.
    Forvaltningen har den 9. juli 2015 modtaget supplerende bemærkninger fra ejer af Strandgade 4 (nabo) omhandlende, hvorledes tilbygningens areal skal beregnes og tilbygningens højde.
    Forvaltningen har efterfølgende gennemgået de af ansøger oplyste arealer for eksisterende bygning og tilbygning. Tegningerne og de oplyste arealer stemmer ikke overens og arealerne korrigeres derfor som følgende:
    Fremtidigt grundareal efter tilkøb af del af naboejendom: 309 m²
    Fremtidige boligareal: 130 m²
    Fremtidige etageareal: 182 m²
    Bebyggelsesprocenten bliver 59%.
    Det præciseres, at bygningen har samme fysiske rammer som tidligere oplyst.
    Arealet af bygningen er beregnet efter beregningsreglerne i Bygningsreglement 2010, BR11. Her er fastsat, at rum der går gennem flere etager kun medregnes til den etage, i hvilket gulvet er beliggende. Trapper, trapperum, altangange og elevatorskakte medregnes dog for hver etage, jf. BR10, bilag B.1.1.3.
    Det er forvaltningens vurdering, at der ikke er tale om et selvstændigt trapperum, adskilt fra den øvrige beboelse. I vores vurdering har bl.a. indgået, at tilbygningen er en integreret del, som står i åben forbindelse med den eksisterende bolig og desuden indeholder andre funktioner end trappe. Arealer med dobbelthøjt rum skal derfor kun medregnes i en etage.
    På baggrund af den ændrede bebyggelsesprocent skal sagen i fornyet naboorientering. Der er mulighed for, at den konkrete sag delegeres til forvaltningen, som behandler de indkomne bemærkninger og træffer afgørelse. Dette vil medføre den hurtigste behandling af sagen.
    Opmærksomheden henledes på, at en eventuel byggetilladelse først vil blive udstedt, når den matrikulære sag om arealoverførsel er godkendt af Geodatastyrelsen.

    Ny indstilling i sagen:

    Forvaltningen indstiller, at
    1) sagen sendes i fornyet naboorientering, og
    2) kompetencen til at træffe afgørelse i denne konkrete sag delegeres til forvaltningen

    Plan- og Teknikudvalget. 28-08-2015, pkt. 164

    Et flertal bestående af V, O og Ø afviser ansøgning om dispensation på det foreliggende grundlag. A kan ikke tiltræde flertallets beslutning og begærer sagen i byrådet.